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[基本面分析] 为什么房地产板块没戏

股票配资  | 2020-3-7 09:57:23 | 显示全部楼层 | 阅读模式
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主题 636|帖子 636|积分 890

最近一段时间,市场形成了一个新的概念,叫“新基建”。之所以称为“新基建”,是要跟传统以房地产行业为核心的传统基建概念做区别。从这两天的市场表现上看,水泥、建材、工程机械类的表现不错,感觉跟传统的基建概念也没什么区别。


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难道“新基建”和“旧基建”只是新瓶装旧酒,换汤不换药的小把戏吗?


一、曾经的辉煌


首先要解释一下,为什么市场特别钟情于房地产加基建行业,这是有历史原因的。在2008年全球金融危机的时候,当时国家就出台了一系列刺激政策,主要的思路是以房地产为核心,拉动一系列产业链,从而带动整体经济复苏。


当年的这个政策思路效果实在是太好了,不仅如此,还创造了很多财富神话,炒房致富的案例不胜枚举。由于当年的效果显著,因此每当经济有所下滑,管理层和市场自然而然会想到“故技重施”,多少有点“路径依赖”的感觉。


曾经效果显著的方式,为什么到了现在就不允许使用呢?要知道,不再使用房地产拉动经济这个模式,不是因为这个方式实施效果不好,因为自2012年以后,严格来说应该是自从经济从2008年金融危机的影响中走出来后,就一直没有重新大规模使用过。在2016年和2018年虽然有短暂的使用,但基本上还没有生效就被叫停了。


二、2012年以后很少使用


回顾政策历史,大约在2017年初才明确提出“房住不炒”的概念,所以不能解释为什么2016年经济放缓的时候也放弃房地产拉动经济的做法。因此可以推测,早在“房住不炒”的政策导向出台之前,管理层基本就确立了不再以房地产拉动经济的思路了。


你可能会想,这是因为领导体恤民情,重视民生,所以不再允许炒作房地产。


这个理由过于苍白无力了,如果一件事明摆着能产生巨大“政绩”,压肯定是压不住的,除非是真的弊大于利,否则该刺激楼市的时候还是会忍不住刺激,比如近期很多地方就忍不住尝试放松房地产限制,只是立刻被上级叫停了而已。


这么说,难道现在以房地产为核心拉动基建,已经不能起到提振经济的作用了吗?这就是接下来要探讨的问题。


三、房地产抑制普通消费


首先,我们要有一些背景知识。2008年金融危机之后,全球很多学者对基于房地产泡沫而产生的次贷危机做出了深入研究,其中一个研究成果表明,当人们购买了房产并背负了房贷后,在其他领域的消费会减少,这个效应是普遍的。


其实在直觉上也能有类似的感受,如果背负房贷,平时消费会更加精打细算,相反如果在股市赚了钱,哪怕只是账面上的盈利,平时也更可能多消费一些奢侈品。


四、经济结构变化


有了这个背景知识,我们就可以进入具体的分析了。从GDP的细分数据上看,2012年是一个历史性的分水岭,在2012年之前,第二产业也就是工业、建筑为主的行业占比高于第三产业也就是消费、服务、科技行业。


具体而言,在GDP的占比中,2008年第二产业为47%,第三产业为43%;到了2012年,两者占比都是45%;发展到2019年,第二产业占比39%,第三产业占比54%。


而且从同比数据上看,也能发现房价增速较快的年份,相应的消费增速会有所放缓。


这就引出一个推论。拉动房地产的方式,能提高第二产业的产值,但是会抑制甚至降低第三产业的产值。在2012年之前,由于第二产业的产值占比高于第三产业,因此以房地产带动经济增长的思路是可以成立的。


但是到了现在,第三产业的产值已经远超第二产业。如果还是走拉动房地产的老路,很可能得不偿失。不仅如此,可能还会影响未来多年的消费增速。


这就好比一家企业有多个项目,不可能牺牲掉最赚钱的大项目去保护不怎么赚钱的小项目。


所以从现实层面来看,政策不仅会继续贯彻“房住不炒”这个理念,未来为了释放社会的消费潜力,还可能会有一些措施去压一压房产价格。


五、以第三产业为主


这里还是要不厌其烦地强调一下,“房住不炒”的目的是释放“社会消费潜力”,让第三产业增速更快,保障第三产业的增长才是重点。


基于这个重点,我们还能解释各项降税措施,比如个税起征点上调。这对于高收入群体可能没什么作用,但是对于低收入群体就非常重要了,一个月入三四千的人,平白多了一两百,很可能就会直接消费掉,从而提升了消费数据。


回到文章一开头的那个问题,新基建和旧基建是不是“新瓶装旧酒”?基于上述的理由,我觉得答案是否定的。旧基建是以房地产为核心的一系列基础建设,而新基建其实是以“促进消费”为核心的一系列基础建设。


比如5G的建设,可以刺激电商,刺激虚拟文化产业,可以刺激新设备比如5G手机的消费。同样的,新能源汽车产业链,能带动充电桩、电池等一系列产业。这些基建项目,不仅不会像房地产一样透支消费者未来几十年的消费能力,反而会促进和增加消费的项目和场景,并带有持续性。未来可以形成良性消费的循环。


六、总结


今天通过数据的对比,说明“房住不炒”不仅仅是一句“口号”,还是符合经济发展的一种做法。通常符合利益的事情才能持久,因此我们也有理由相信“房住不炒”将是未来长久的政策。


在投资的时候,也可以基于这个推论进行分析,尽量选择有助于第三产业增长的行业,回避那些可能会降低社会消费意愿的板块。

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